El pasado jueves tuvo lugar una nueva conferencia del ciclo “Dos horas con… preguntas y respuestas”, organizado en colaboración con la editorial jurídica Sepín. En esta ocasión, la jornada estuvo dedicada a los conflictos en las comunidades de vecinos y contó con un ponente excepcional: Daniel Loscertales.
En primer lugar, el ponente destacó la importancia de los coeficientes de propiedad y el hecho de que mientras no exista un 100% no hay comunidad. En este sentido, recordó que los propietarios de plazas de aparcamiento deberán comparecer como comunidad del garaje, no uno por uno, y nombrar un portavoz.
Los promotores son los encargados de hacer el reparto de cuotas en la escritura de propiedad horizontal, lo que suscita multitud de controversias, “sobre todo en los locales”. Pero, si se llegase a la conclusión de que los coeficientes no son justos, habría que ir contra todos los propietarios porque cualquier modificación afectaría a las cuotas del resto (la propiedad en su conjunto tiene que seguir representando el 100%). La complicación de este procedimiento es la causa de que “no exista jurisprudencia al respecto”. Hay una alternativa y es que se adopte acuerdo unánime de la comunidad, en cuyo caso hay que llevar el Acta ante notario (se exige autorización expresa) instando la modificación registral oportuna.
Otros temas estrella de la jornada fueron los relacionados con los elementos comunes (conforme a la Ley, todo lo que no está asignado es elemento común). Aunque no es posible adquirir por usucapión un elemento común, el uso pacífico continuado sí puede originar un derecho a uso permanente, y la Comunidad está obligada a aceptarlo. En la misma línea, se pueden constituir servidumbres por acuerdo de la Junta, aunque hay sentencias del TS que determinan que si esto ocasiona una infravaloración de la propiedad de algún vecino se le deberá indemnizar.
Loscertales confesó su autoría en el artículo 9,5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y aseguró que lamentaba no haber conseguido “salvar” que las cuantías debidas a la comunidad por impago de cuotas tuviesen trato preferente en la tramitación concursal, pues mientras se resuelve la situación de deuda, el resto de propietarios se ven obligados a asumir las consecuencias. Especialmente teniendo en cuenta que el proceso monitorio no evita el juicio si existe oposición (pues el juez “no entra a valorar y remite a la celebración del juicio”), de forma que los cauces para reclamar pueden durar “hasta dos o tres años”.
Otra problemática añadida está relacionada con el papel de la comunidad de propietarios en calidad de acreedora, si como consecuencia de las deudas debidas se lleva a subasta la propiedad del vecino moroso. Dos resoluciones de la DGNR admiten que la comunidad puede adjudicarse una propiedad pero sólo temporalmente. A la espera de concretar dónde está el límite de esta “temporalidad”, la comunidad se queda en una situación estanca, con una propiedad adjudicada a su nombre pero sin poder realizar ningún acto de disposición sobre ella.
Sobre el ascensor y la obligación de la Junta de vecinos de instalarlo cuando lo requiera un propietario por razones de accesibilidad universal (Art. 10,1 b) LPH), para Loscertales la norma exige, junto al resto de requisitos que contempla el precepto, que la persona a la que interesa la instalación resida habitualmente en la finca –puede ser su lugar de trabajo- y esté empadronada en la ciudad (existe jurisprudencia menor al respecto), entendiendo que si es una residencia temporal o de uso exclusivamente vacacional no les asiste este derecho.
Asuntos como los coches eléctricos, las especificidades del quórum o la impugnación de acuerdos y juicios de equidad también fueron discutidos en un Salón de Actos repleto que disfrutó de la dilatada experiencia del conferenciante y pudo plantear preguntas de la más diversa índole jurídica.