El diputado 2º de la Junta de Gobierno del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid y presidente de la Sección de Derecho Bancario, José Ramón Couso Pascual, participó este miércoles en la conferencia “Problemática actual de la vivienda. Una visión europea”, organizada por la Sección Sexta de Derecho Internacional Privado de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación de España.
La sesión, celebrada en formato presencial e híbrido en la sede de la RAJyLE, reunió a representantes institucionales y expertos del ámbito jurídico para analizar los principales retos que plantea el acceso a la vivienda desde una perspectiva europea, económica, territorial y normativa.
Bajo la dirección de Ana Fernández-Tresguerres, notaria de Madrid y presidenta de la Sección Sexta, la jornada contó también con la intervención de Francisco Javier Martín Ramiro, consejero de Vivienda y Agenda Urbana en la Representación Permanente de España ante la Unión Europea; Fernando Acedo-Rico Henning, doctor en Derecho y registrador de la Propiedad; y José Antonio Carrillo Morente, viceconsejero de Planificación Estratégica de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha.
Durante su intervención, Couso abordó la crisis de la vivienda desde la perspectiva de la financiación y la seguridad jurídica, subrayando que, como sabemos, se trata de “uno de los principales problemas sociales de nuestro tiempo”. En este sentido, advirtió de que “cada vez son más las personas que, aun teniendo trabajo, encuentran enormes dificultades para comprar una vivienda, acceder a un préstamo hipotecario o encontrar un alquiler a un precioasumible”.
El Diputado del ICAM defendió la necesidad de huir de “soluciones simples” ante un problema complejo, con múltiples causas y dimensiones. En cuanto a la financiación, incidió en la situación fáctica de la dificultad de obtener financiación bancaria para la promoción inmobiliaria y la dificultad de acceso de los particulares para las compras de viviendas de segunda mano. “La Banca está sujeta a una supervisión que limita su financiación a proyectos inmobiliarios, como consecuencia de los excesos que llevaron a la gran crisis bancaria e inmobiliaria iniciada en 2008. Los nuevos proyectos empresariales de promoción de viviendas obtienen financiación de fondos de inversión que tienen otras políticas, otros márgenes y retornos a su inversión y que no cuentan con restricciones impuestas por los supervisores, como las que puedan tener las entidades financieras”, señaló.
De otra parte apuntó que “SAREB se conformó en 2012 como un instrumento de reestructuración bancaria, impuesto por la Comisión Europea a España y como fórmula idónea para que el sistema bancario español recuperara su solvencia” Destacó, igualmente, que antes de la crisis inmobiliaria se iniciaban hasta 700.000 viviendas al año, mientras que en la actualidad, apenas se concluyen 100.000 anuales.
Desde una perspectiva europea, Couso destacó que la vivienda ha pasado a ocupar un lugar central en la agenda comunitaria, con iniciativas como el nombramiento del primer comisario europeo de Vivienda, la constitución de una comisión especial en el Parlamento Europeo, el Plan Europeo de Vivienda Asequible y la movilización de inversiones vinculadas a vivienda. Según afirmó, la respuesta europea apunta a una misma dirección: “más oferta, más inversión, menos obstáculos”.
En relación con España, el Diputado 2º del ICAM identificó un “doble cuello de botella”: por un lado, la dificultad de acceso al crédito y la barrera del ahorro para los compradores; por otro, la insuficiente producción de vivienda y la necesidad de financiar nueva oferta. En este punto, recordó que “la vivienda asequible no se construirá solo con fondos públicos” y defendió que “el capital privado no es una opción; es una necesidad, y sobre todo, debe contarse, de nuevo, con una financiación bancaria sostenible y racional”.
Couso reivindicó también el papel de la Abogacía en la estructuración de proyectos, la articulación de fórmulas de colaboración público-privada, el diseño de vehículos de inversión y la creación de marcos jurídicos capaces de atraer financiación. “La burocracia, en términos económicos, es también un sobrecoste de financiación”, afirmó, al referirse al impacto que los retrasos administrativos tienen sobre la promoción de vivienda. Y solicitó la simplificación de los procesos urbanísticos y criticó la heterogeneidad normativa a que está sujeta la generación de nueva vivienda.
Precisamente, en cuanto a la seguridad jurídica, citó una reflexión del Decano del ICAM, Eugenio Ribón, formulada recientemente en el Congreso de Construcción celebrado en el Colegio: “el Derecho no coloca ladrillos, pero sí construye —o destruye— certezas”. A partir de esta idea, Couso defendió que la financiación de la vivienda depende de la previsibilidad de las reglas, ya que “el capital es timorato: huye de la incertidumbre y exige prima de riesgo cuando no puede medirla”.
Por último, Couso planteó varias propuestas desde la mirada de la Abogacía, que podrían contribuir a paliar la escasez de vivienda nueva y facilitar la movilidad de las viviendas vacías para que entren en el mercado: estabilidad y calidad normativa; movilización del ahorro hacia la vivienda; colaboración público-privada con reglas claras; seguridad jurídica para el propietario que quiere alquilar; eliminación de barreras para que las entidades bancarias financien nuevos proyectos empresariales de rehabilitación y promoción inmobiliaria; protección del consumidor compatible con la financiación; y reconocimiento del abogado como garante de seguridad en la concesión, transmisión y eventual dificultad de las operaciones. “El asesoramiento jurídico riguroso no es un coste del sistema: es lo que permite que el sistema funcione y que vuelva a prestar”, afirmó.
Como conclusión, sintetizó su planteamiento en una idea: “Si queremos más vivienda, necesitamos más oferta; si queremos más oferta, necesitamos financiación; y si queremos financiación, necesitamos seguridad jurídica”. A esa tarea, añadió, “la Abogacía española quiere, y debe, contribuir”.
Por su parte, Francisco Javier Martín Ramiro analizó el impulso que la vivienda ha adquirido en la agenda europea, destacando la creación, por primera vez, de una cartera específica de Vivienda en la Comisión Europea y el desarrollo del Plan Europeo de Vivienda Asequible. En su intervención, subrayó la necesidad de diagnosticar correctamente el déficit existente, cifrado en millones de viviendas en el conjunto de Europa, y de activar palancas de inversión y colaboración público-privada para responder a un reto que también afecta a la competitividad europea.
Fernando Acedo-Rico Henning abordó la problemática desde la óptica registral y normativa, planteando la conveniencia de reflexionar sobre la armonización entre reglamentos, directivas europeas y normativas autonómicas. Asimismo, se refirió al impacto de las zonas tensionadas, al Plan de Vivienda 2026-2030 y a la necesidad de reforzar las políticas de rehabilitación, una de las asignaturas pendientes en materia residencial.
Por último, José Antonio Carrillo Morente centró su intervención en la dimensión territorial y social de la vivienda, recordando que una parte relevante de la población europea vive en entornos rurales. Desde esta perspectiva, defendió que los principios de cohesión que inspiran la Unión Europea deben aplicarse también al acceso a la vivienda, garantizando la equidad entre las ciudades y los municipios pequeños, así como el desarrollo de actuaciones específicas adaptadas a estos territorios.
La conferencia permitió así abordar la problemática actual de la vivienda desde una visión amplia y europea, poniendo de manifiesto la necesidad de combinar inversión, seguridad jurídica, colaboración público-privada, planificación territorial y cohesión social para afrontar uno de los grandes retos de nuestro tiempo.