Anoche la sección de Derecho Bancario celebró, con aforo completo, la última jornada de la temporada, antes de las vacaciones estivales, con una sesión dedicada a analizar las primeras cuestiones prácticas suscitadas por la nueva Ley de créditos hipotecarios, en colaboración con la Fundación Hay Derecho. Esta reciente norma, que entró en vigor apenas el pasado junio tras su publicación el 15 de marzo en el BOE, y sin perjuicio de los pronunciamientos pendientes de nuestro Alto Tribunal, plantea aún no pocas dudas, provocando gran interés y debate entre los profesionales.
El evento contó con la intervención de Matilde Cuena Casas, catedrática de Derecho Civil de la Universidad Complutense y vicepresidenta de la Fundación Hay Derecho; y un panel de expertos compuesto por: Pedro Garrido Chamorro, director general de los Registros y del Notariado; Segismundo Álvarez, notario de Madrid y patrono de la Fundación Hay Derecho; Alfonso González-Espejo, socio KPMG Abogados y abogado del Estado en excedencia; José Carlos Pérez Berengena, director del Equipo Litigación Bancaria en ONTIER; y José Ramón Couso, abogado y patrono Fundación Hay Derecho, y actual presidente de la Sección.
Seguridad y protección al consumidor, los objetivos de la Ley
“Esta Ley de contratos de crédito viene, en teoría, a trasponer la Directiva 2014/17, normativa europea surgida como respuesta a la crisis financiera y para evitar otro sobreendeudamiento hipotecario”, situaba Cuena, destacando que “el legislador español ha aprovechado para tratar de lograr una mayor seguridad jurídica en la contratación hipotecaria y conseguir que los prestatarios, cuando celebran uno de los contratos más importantes de su vida, puedan prestar un consentimiento realmente informado”. Así, la jornada de ayer, ante un salón de actos repleto, estuvo destinada a “tratar de desarrollar qué se entiende por esa transparencia material y formal que realmente no la define de manera expresa la Ley pero que ya está planteando muchísimos problemas porque para lograrla, siendo un deber de los prestamistas, la Ley le ha otorgado un papel especial a la persona del notario”, refirió la moderadora.
En este sentido, Garrido hizo un recorrido por las atribuciones que reciben los notarios con la nueva norma: “en primer lugar verifican la documentación, seguidamente realizan una explicación pormenorizada de las condiciones, de manera personal y directamente, y al concluir preguntan al prestatario si tiene dudas. Para finalizar se realiza un test sobre cómo se ha informado al prestatario, todo lo cual queda reflejada en el acta notarial. No implica presunción iuris et de iure de trasparencia material, pero sí, como todo documento notarial, detalla la exactitud de lo ocurrido”, señaló el director general.
Efectivamente la Ley, en su art. 14, establece los requisitos de contenido (entrega de una serie de documentos) y de plazo (10 días), puesto que “para cumplir con la transparencia material no basta con que la información sea suficiente, debe darse también con antelación”, especificó Álvarez.
El segundo problema más frecuente en relación a los créditos hipotecarios, la utilización de cláusulas abusivas, se ha resuelto igualmente “estableciendo normas imperativas de una serie de cuestiones que fundamentalmente habían provocado los pleitos: los intereses de demora abusivos, el vencimiento anticipado, los préstamos in divisa…”, detalló el Notario.
La transparencia, ¿concepto jurídico indeterminado?
“La transparencia surge en la jurisprudencia a partir de 2013, en especial con la famosa sentencia de las cláusulas suelo en la cual se habla no de transparencia formal y material, que es lo correcto, sino de control de incorporación”, indicó Álvarez, explicando que “la primera es simplemente la comprensibilidad de la cláusula y la segunda se refiere a que el consumidor pueda comprender los efectos, se trata de garantizar que el prestatario tenga a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar es decir, las consecuencias previsibles del préstamo”. Sin embargo, de acuerdo a Pérez Berengena “la transparencia material es un concepto jurídico indeterminado”, y ello porque “la comprensibilidad real del alcance jurídico de una condición general se averigua entrando en la psicología de la persona”.
En este sentido, como advirtió Garrido, “no todo se reduce al acta y en ningún caso exime al banco de informar a los prestatarios, pero sí va a influir positivamente en el comportamiento del consumidor a la hora de informarse, lo cual es muy importante sobre todo en una hipoteca, probablemente uno de los contratos más significativos que firmamos a lo largo de nuestra vida”. Así, como coligió Pérez Berengena, “la Ley no va a evitar la litigiosidad”, puesto que, entre otras cosas, “sigue dejando margen para la discrecionalidad del juez”, pero “sí contribuye a crear un marco jurídico más conciso respecto a lo que es la transparencia”, declaró.
¿Qué sucede con los préstamos mixtos?
Una de las particularidades de esta Ley que más llama la atención de los expertos es cómo deja regulados, con normas imperativas, la mayoría de aspectos atinentes a los contratos de crédito. En este sentido, González-Espejo consideró clave “el art. 5 de la Ley que establece las normas de actuación en la concesión de créditos hipotecarios, va a ser crisol de análisis para la interpretación que un órgano jurisdiccional pueda tener en caso de dudas sobre la norma”, aunque según el socio de KPMG el precepto “tiene un contenido más propio de una exposición de motivos que de una regla de Derecho Positivo”.
González-Espejo se refirió a la situación de los préstamos mixtos (aquellos en los que suscribe una persona jurídica pero interviene una persona física como avalista o deudor no hipotecario): “la entidad mercantil no goza de la protección que despliega la Ley, pero existe la obligación de hacer Acta para la persona física y deberá incluirse un pacto expreso sobre su inaplicabilidad al consumidor en lo que exceda los límites contractuales de la Ley”, explicó, aludiendo a una nota del Colegio de Registradores publicada el mismo día de ayer.
La cuestión del vencimiento anticipado por impago
Finalmente, Couso Pascual fue el encargado de analizar qué sucede con la cláusula de vencimiento anticipado en caso de impago tras la entrada en vigor de la norma, señalando que en realidad “ahora es innecesario que el contrato incluya la cláusula puesto que ya lo marca la Ley estableciendo un cálculo muy sencillo semejante al sistema alemán”. En todo caso, “habrá que ver si cabe estipular el vencimiento por otras causas aparte del impago, la Ley parece abrir la puerta a ello”, sostuvo el presidente de la sección.
“Para el caso de los vencimientos anticipados notificados antes de la entrada en vigor de la Ley, aunque no haya demanda ejecutiva, no se sujetan a los ritos del art. 24 y serán válidos, aunque parece prudente para la entidad reiterarlo”, recomendó el presidente de la Sección.
