CIVIL
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 19 de febrero de 2026. Recurso n.º 3187/2021. Ponente: Excmo. Sr. D. Antonio García Martínez
Legitimación activa del propietario o poseedor legítimo para instar demanda del artículo 250.1.4º LEC
Dicho precepto atribuye legitimación para instar la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda, siempre que se haya producido una privación sin consentimiento, no solo al poseedor material, sino también a «la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título».
FUNDAMENTO JURÍDICO
“SEGUNDO.- (…) 2. Decisión de la Sala. El motivo y, con él, el recurso, deben desestimarse por lo que exponemos a continuación. En primer lugar, constituye doctrina jurisprudencial reiterada que es imprescindible que el recurso de casación se formule con claridad y precisión a través de una estructura ordenada que posibilite un tratamiento separado de cada cuestión, mediante el motivo correspondiente. Hemos declarado en este sentido que el escrito de recurso debe estructurarse en motivos, y que tanto si se alega más de una infracción o vulneración de la misma naturaleza como si se alegan varias de distinta naturaleza, cada una de las infracciones debe ser formulada en un motivo distinto, pues no cabe una argumentación por acarreo en la que se mezclan argumentos sobre las cuestiones más diversas (por todas, sentencia 1428/2024, de 30 de octubre). En el presente caso, los recurrentes articulan un solo motivo en el que acumulan reproches heterogéneos: (i) la supuesta falta de legitimación activa del actor por no ostentar la posesión material; (ii) la inexistencia del animus spoliandi;y (iii) la caducidad de la acción por transcurso del plazo anual del art. 1968.1 CC. Se trata de cuestiones distintas, que afectan a planos jurídicos diferenciados y que, conforme a la doctrina jurisprudencial citada, debieron articularse en motivos separados. Su acumulación en un único motivo vulnera las exigencias estructurales del recurso de casación y determina, por sí sola, su improcedencia. Además, cuando los recurrentes razonan sobre la inexistencia del animus spoliandicuestionan la valoración de la prueba practicada, sosteniendo que la Audiencia Provincial incurre en una valoración ilógica o contradictoria de su interrogatorio al atribuirles sospecha sobre la falta de titularidad dominical de quien les arrendó la vivienda. Sin embargo, la sentencia recurrida declara expresamente probado que los demandados «al menos sospechaban» que el Sr. Julio no era el verdadero propietario del inmueble. Esta declaración fáctica constituye un hecho probado que vincula a esta Sala en casación. Como hemos declarado reiteradamente (por todas, sentencia 53/2025, de 13 de enero): «[l]os motivos del recurso de casación […] no pueden fundarse implícita o explícitamente en hechos distintos de los declarados probados en la sentencia recurrida, ni en la omisión total o parcial de los hechos que la Audiencia Provincial considere acreditados (petición de principio o hacer supuesto de la cuestión)». (…) Ninguna de las sentencias citadas por los recurrentes para justificar dicho interés interpreta y aplica el segundo párrafo del art. 250.1.4.º LEC, introducido por la Ley 5/2018, de 11 de junio, y que encuentra fundamento en lo dispuesto por el art. 441 CC y constituye la base normativa de la decisión recurrida. En consecuencia, no puede apreciarse contradicción jurisprudencial cuando el supuesto enjuiciado se resuelve conforme a una regulación legal que es distinta a la aplicada por la doctrina jurisprudencial que se considera conculcada. Dicho precepto atribuye legitimación para instar la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda, siempre que se haya producido una privación sin consentimiento, no solo al poseedor material, sino también a «la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título». Con la reforma de la ley mencionada, el legislador pretendió dotar de un cauce procesal civil ágil y eficaz a los titulares legítimos de vivienda que se ven privados ilegalmente de su posesión, superando las insuficiencias de los mecanismos tradicionales para hacer frente al fenómeno de la ocupación ilegal. Este diseño normativo ha sido expresamente avalado por el Tribunal Constitucional, que en la STC 32/2019, de 28 de febrero, declaró que el proceso introducido por la Ley 5/2018 es un proceso sumario, de cognición limitada, que tiene por objeto exclusivamente la recuperación de la posesión de viviendas por razón de su ocupación fáctica, sin título jurídico alguno, en el que el órgano judicial debe resolver si procede acordar la inmediata recuperación de la posesión solicitada por quien se ha visto privado de ella sin su consentimiento, exigiendo al demandante la aportación del título que funde su derecho a poseer y constriñendo la oposición del demandado a negar la validez de dicho título o a acreditar que ostenta un título suficiente para poseer la vivienda reclamada, pues si el demandado puede aportar un título, cualquiera que sea, que justifique su situación posesoria -para lo cual la ley habilita un plazo suficiente-, ello le basta, sin necesidad de otro alegato, para oponerse eficazmente a la pretensión ejercitada por el actor en este proceso sumario. Aplicando esta normativa y doctrina al caso enjuiciado, la sentencia recurrida se ajusta plenamente a derecho. Ha quedado probado que el demandante es propietario de la vivienda litigiosa; que ha sido privado de su posesión sin su consentimiento; y que los demandados la ocupan en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con quien carecía de título habilitante para arrendar, al hallarse en situación de precario, haciéndose pasar como propietario sin serlo, circunstancia que los demandados al menos sospechaban y que se produjo sin conocimiento ni consentimiento del verdadero titular dominical. De tales hechos se sigue sin dificultad la legitimación del demandante para instar la inmediata recuperación de la vivienda, así como la insuficiencia del título esgrimido por los demandados. Lo que la sentencia recurrida aprecia correctamente, aplicando el cauce legal específicamente previsto por el legislador para estos supuestos, dentro de los estrictos límites del proceso sumario diseñado por la Ley 5/2018, y sin vulneración alguna de la doctrina jurisprudencial, lo que excluye tanto la infracción legal como el interés casacional y determina la desestimación del recurso.”
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 20 de febrero de 2026. Recurso n.º 1831/2021. Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg
Contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda con destino a hostelería.
Consideración de dicha actividad como comercial de venta al público a efectos de indemnización del artículo 34 LAU
FUNDAMENTO JURÍDICO
“CUARTO.- Desestimación del motivo La cuestión suscitada en el recurso ha sido resuelta por esta sala en su STS 877/2024, de 19 de junio, en la que señalamos: «La decisión del recurso, que tiene interés casacional notorio, exige determinar si se cumplen los requisitos del art. 34 de la LAU. »No sin antes reseñar que la indemnización, fijada en dicho precepto, entra en el marco de la esfera dispositiva de los contratantes, en tanto en cuanto constituye un derecho renunciable, de manera tal que es habitual, en la práctica arrendaticia, introducir una cláusula de regulación convencional o, incluso, de exclusión de dicha indemnización, al amparo de lo dispuesto en los artículos 4.3 LAU y 1255 CC. En este caso, en el clausulado contractual, no se ha incorporado pacto alguno al respecto. »El apartado 3 del preámbulo de la nueva Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se refiere a dicha norma cuando establece: »»Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad». »Pues bien, la ley condiciona el derecho a la percepción de la indemnización a los requisitos siguientes: »(i) Que nos hallemos, como es natural, ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda ( art. 3 LAU). »(ii) Que, en el local arrendado, durante los últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público. En este sentido, deviene lógica la fijación de un plazo de tiempo mínimo como necesario para que pueda formarse una clientela. »El otro requisito exigido por el precepto -actividad comercial de venta al público- ofrece más problemas interpretativos. Parece claro que no ostenta tal condición jurídica los supuestos de arrendamiento para almacén, simple depósito de mercancías u oficinas, que no son notoriamente lugares de venta al público. (…) El contrato de arrendamiento, suscrito por las partes de 1 de octubre de 2007, se pactó con una duración de 10 años. Con más de cuatro meses de antelación a la extinción del contrato mediante burofax de 29 de mayo de 2017, la arrendataria ofertó al demandado la renovación del contrato por cinco años por una renta de mercado. La arrendadora rechazó dicha renovación haciendo valer la cláusula contractual de extinción del vínculo arrendaticio, con lo que la arrendataria procedió a la entrega de las llaves, en la concreta fecha de extinción del arriendo, el 1 de octubre de 2017. La arrendataria, en el plazo de seis meses posteriores, no inició otra actividad, mientras que la esposa del arrendador continúa con la desplegada anteriormente por la demandante en el local litigioso con destino a hostelería. El motivo de oposición invocado por el demandado concerniente a la resolución anticipada del contrato por ejercer la arrendataria en el local litigioso actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas [ art. 27.2 e), en relación con el art. 35 ambos de la LAU] fue descartado por el tribunal provincial, toda vez que de la documental practicada consta, con meridiana claridad, que no se produjo por tal causa la resolución anticipada del arrendamiento, sino que se extinguió por el transcurso del plazo contractual pactado. En momento alguno, el demandado ejerció una acción resolutoria de la naturaleza reseñada. No desvirtúan la interpretación de esta sala, los argumentos de carácter tributario o laboral sobre el distinto tratamiento de la actividad de hostelería en dichas ramas del ordenamiento jurídico, puesto que de la interpretación de una norma de derecho material o sustantivo versa este proceso, cual es el art. 34 LAU, como así hizo este tribunal en su STS 877/2024, de 19 de junio, por las razones en ella explicitadas y que ratificamos en esta nueva resolución. En atención al conjunto argumental expuesto, el recurso de casación no puede ser estimado.”