Derecho General

Título: Situación del inquilino tras adjudicación forzosa de la vivienda

Autor/es: Adelaida Medrano Aranguren

Localización: CEFLegal: revista práctica de derecho. Comentarios y casos prácticos, ISSN-e 2697-2239, ISSN 1699-129X, Nº. 246, 2021

Resumen: En este caso, la cuestión jurídica que se trata de resolver en el presente supuesto guarda relación con la adecuada interpretación que debe darse al artículo 13 de la LAU tras su reforma por la Ley 1/2013 y las consecuencias jurídicas que tiene para la relación arrendaticia vigente entre el anterior propietario, que pierde la finca en una ejecución hipotecaria, y el nuevo propietario, a quien se ha adjudicado la misma en dicha ejecución cuando el arrendamiento no había sido inscrito en el Registro de la Propiedad correspondiente. Dicho contrato de arrendamiento queda necesariamente extinguido, por ministerio de la ley, por la ejecución de la hipoteca que gravaba la finca, pasando los antiguos arrendatarios a la situación jurídica de precario, al devenir ineficaz su título arrendaticio. El cauce procesal para poner fin a la posesión de la finca por los antiguos inquilinos no es la demanda de desahucio y reclamación de rentas, sino la de desahucio por precario, al carecer de título alguno los ocupantes, con aplicación de las normas propias de la liquidación de los estados posesorios.El presente supuesto aborda una cuestión estrictamente jurídica a partir de los siguientes hechos: habiendo sido practicada en un proceso de ejecución de título judicial la anotación preventiva de un embargo judicial sobre una finca, y habiendo sido solicitada la certificación de dominio y cargas, y siendo practicada la correspondiente nota marginal, se lleva a cabo la subasta y se decreta la adjudicación de la finca, y en dicho decreto se acordó igualmente la cancelación de la anotación preventiva de embargo y cualquier otra anotación o inscripción posterior. Por lo tanto, la certificación de cargas y el propio decreto de adjudicación eran anteriores a que se cumpliera el plazo de cuatro años de caducidad de la anotación de embargo. Habiéndose presentado ante el Registro de la Propiedad dicho testimonio del decreto de adjudicación cuando ya se había cumplido el reseñado plazo, y el registro ya había cancelado esta anotación, ante lo cual, ¿puede el registro no dar cumplimiento a la inscripción y a la orden de cancelación de las cargas posteriores al estar cancelada la anotación de embargo y con ella la nota marginal de la certificación de cargas? Esta es la cuestión por resolver.